فهم الضرائب المتعلقة بالعقارات في تركيا يعد جزءًا أساسيًا من خطة الاستثمار العقاري الذكي. من ضريبة الشراء والضريبة السنوية إلى ضريبة الأرباح الرأسمالية وتأجير العقارات، هذه الوثيقة تساعد على تجنب المفاجآت وضمان توافقك مع النظام الضريبي التركي.
1. ضريبة شراء العقار (نقل الملكية) – Property Transfer Tax
- تبلغ حوالي 4% من قيمة العقار. قانونيًا، يُشاركها المشتري والبائع (2% لكل منهما)، لكن عمليًا يتحملها المشتري بالكامل غالبًا.
- بناءً على تقييم الحكومة، وتحويل الأموال يجب أن يكون رسميًا عبر البنوك.
2. ضريبة القيمة المضافة (VAT) عند الشراء
- تُطبّق بنسبة:
- 1% للشقق السكنية تحت 150 م².
- 8% للشقق فوق 150 م².
- 18% للمباني التجارية.
- أجانب يشترون عقارًا جديدًا من المطوّر يمكنهم الاستفادة من إعفاء من VAT بشرط الدفع بعملة أجنبية وعدم الإقامة في تركيا خلال الـ12 شهرًا السابقة، وعدم بيع العقار خلال السنة الأولى.
3. الضريبة العقارية السنوية (Emlak Vergisi)
- تُدفع سنويًا، بمعدل:
- السكني: 0.1% – 0.2% (تصل إلى 0.2% في المدن الكبرى مثل إسطنبول، أنقرة).
- التجاري: 0.2% – 0.4%.
- الأراضي: 0.1% – 0.3% (تصل إلى 0.6% في المدن الكبرى).
- يتم الدفع على قسطين في مايو ونوفمبر. التأخر يُؤدّي إلى فوائد تراكمية شهرية تصل إلى حوالي 1.4-4.5%.
4. ضريبة أرباح رأس المال – Capital Gains Tax
- تُفرض عند بيع العقار خلال خمس سنوات من تاريخ الشراء. إذا تجاوزت مدة التملك 5 سنوات، فلا ضريبة مفروضة.
- يتم حساب الضريبة على الربح الصافي بين قيمة الشراء (المعدّلة بالتضخم) وسعر البيع.
- الشرائح الضريبية للأفراد:
- أرباح حتى ~45,000 TRY: معفاة.
- من ~45,001 إلى ~70,000 TRY: 15%.
- من ~70,001 إلى ~180,000 TRY: 25%.
- أكثر من ~180,000 TRY: حتى 35%.
- كيان قانوني يدفع ضريبة ثابتة حوالي 23% بعد استحواذه على العقار لمدة سنتين وبعض الشروط الإضافية.
5. ضريبة الدخل من الإيجار – Rental Income Tax
- الدخل من تأجير العقار يخضع لضريبة دخل شخصي تصاعدية تتراوح من 15% إلى 40% وفق مقدار الدخل السنوي.
- هناك حدّت إعفاء:
- ~6,600 TRY للإيرادات من العقار السكني.
- ~49,000 TRY للإيرادات من العقار التجاري.
- يمكن خصم نفقات مثل الصيانة والتأمين من الدخل قبل تطبيق الضريبة.
6. ضرائب إضافية مرتبطة بالعقار
- ضريبة الطابع (Stamp Duty): تُفرض عند توقيع العقود – تقريبًا 0.1% إلى 0.6% حسب قيمة العقد.
- ضريبة السكن الفاخر (Valuable Housing Tax): إذا تجاوزت القيمة التقديرية 15.7 مليون TRY في 2025، تُفرض بنسبة تصاعدية (3% بين 15.7M–23.6M، 6% حتى 31.4M TRY).
- ضريبة الميراث والهدايا تُطبق على ممتلكات العقار الموروثة، بنسب تصل إلى 30%. تُدفع خلال ثلاث سنوات.
7. نصائح لتقليل العبء الضريبي وتجنب الأخطاء
- الاحتفاظ بالعقار لأكثر من 5 سنوات لتجنب ضريبة أرباح رأس المال.
- استخدام إعفاء VAT للأجانب عند شراء عقار جديد بالدولار أو اليورو وبعيد عن الإقامة داخل تركيا خلال السنة السابقة.
- الاستفادة من خصومات الفواتير (كالطاقة المتجددة، أو العمران المبتكر) لتقليل الضريبة السنوية.
- استخدام معاملة محاسبية صحيحة للإيجارات لتقليل الدخل الخاضع للضريبة.
- الاعتماد على محاسب قانوني محلي أو مستشار ضرائب خصوصًا للأجانب، والاستفادة من اتفاقيات الازدواج الضريبي مع أكثر من 85 دولة.
خاتمة
الضرائب العقارية في تركيا عام 2025 تتميز بانخفاض نسبي مقارنة بدول كثيرة، لكنها متعددة الجوانب وتتضمن قواعد صارمة. من ضريبة الشراء وضريبة القيمة المضافة إلى الضريبة السنوية وضريبة الأرباح والإيجارات، كل عنصر مهم لتحليل تكلفة الاستثمار. الفهم الدقيق لهذه الضرائب يساعد في التخطيط المالي السليم وتجنب الغرامات غير المتوقعة.
اشترك في النقاش